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专家城市住宅用地续期是否收费由全国人大决

时间:2018-08-24 19:53:22| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

专家:城市住宅用地续期是否收费由全国人大决定

近日,就《物权法》第一百四十九条规定的城市住宅用地使用权期限届满后的续期问题,我国著名民法学家梁慧星撰文

专家城市住宅用地续期是否收费由全国人大决

,回顾了《物权法》起草中关于自动续期规定的立法讨论过程,并强调了解决问题的路径。

梁慧星,是中国社会科学院学部委员,中国社会科学院法学研究所研究员。曾任第十一届全国人大代表,第十一届全国人大法律委员会委员,《合同法》起草组组长,《物权法》、《侵权法》、《民法典》起草组核心成员,中共中央政治局集体学习《物权法》专题讲座主讲人。

他回顾介绍,城市住宅用地使用权期限届满后的续期问题,在当时立法过程中经历了几步变化,从三次审议稿期满申请续期,续期付费,到四议稿自动续期,续期付费由国务院规定,再到最终自动续期,付费留待将来慎重研究。他特别指出,慎重研究的研究主体,是指立法机关即全国人大常委会自身,而不是国务院或者别的机关。

三议稿:土地续期要申请并付费

梁慧星在文中回顾介绍,物权法草案第一、二、三次审议稿,均无关于住宅用地使用权期满自动续期的规定。此项规定,是四次审议稿所创设,至六次审议稿确定。

当时,三次审议稿第一百五十五条:建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭。第一百五十六条:建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,除因公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。

在三次审议中,常委会组成人员针对此规定进行了讨论。贺铿委员提出,土地使用权消灭后怎么办?吴清辉提出,在香港,有补地价制度。如果期限过了,使用者仍想继续使用这块土地,那就需要补地价。物权法应该引进补地价的概念。郑功成委员认为,住房、宅基地是私人真正的恒产。城镇居民只有70年的使用期,买住房实际上买的是一个空间,和土地没有关系,那么70年以后是自动消灭还是自动续期?如何保证城乡居民这一部分私有财产,草案还有继续完善的空间。

四议稿:自动续期,付费由国务院规定

梁慧星介绍到,三次审议后,委员长会议决定向社会公开征求意见。共收到通过络、信件提交的意见11543件,另有26个省和15个较大市人大常委会、47个中央部门、16家大公司、22个法学院所专家,提出了意见。

社会各界针对上述规定的主要意见是:一、用地期限。有的提出,现行的住宅用地使用权期限太短。有的建议延长为100年或者150年。有的建议取消使用年限的规定。二、续期申请人。有的提出,一栋公寓多户居住,建设用地使用权期间届满,是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期,意见不一致时怎么办?三、续期后的土地使用费。有的认为,住户买房已经支付了土地出让金,续期后不应再交费。有的认为,续期的应交少量的使用费。

对上述常委会组成人员和社会各界的意见,法律委员会研究认为:建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业。据此,法律委员会建议将这一条修改为:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。

最终确定:自动续期,付费留待将来慎重研究

在五次审议稿中,则有一个第一百四十九条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付标准和办法,由国务院规定。

2006年10月27日,法律委员会向十届全国人大常委会第二十四次会议提交《关于物权法修改情况的汇报》,其中提到:五次审议中常委会组成人员对自动续期的规定,普遍表示赞成。同时,有的委员提出,续期付费是否合适,建议进一步研究。法律委员会研究认为,续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不作规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。因此,建议删去这一条中关于土地使用费的规定。

国务院或地方政府不得决定是否收费

梁慧星谈到,《物权法》第一百四十九条关于住宅用地期满自动续期的规定,由此确定。可见,本条立法机关的意思是:鉴于住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法不作规定,留待将来根据实际情况再作慎重研究。

梁慧星提出,应该特别注意,从原条文中删去续期的期限、土地使用费支付标准和办法,由国务院规定一句,可知所谓届时,可以根据实际情况再作慎重研究的研究主体,是指立法机关自身,而不是国务院或者别的机关。质言之,在将来由立法机关,就住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题,根据实际情况再作慎重研究。在这之前,无论是国务院或者地方政府,均不得擅自决定住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费。